腾讯房产/南方楼事
撰稿：戎青青 王永鹏
摄像：U-WILL studio
在媒体人眼中，世联行董事长陈劲松百分百是个“能说”的人物。
“能说”是指他语言强逻辑，独立观点到位，态度从不苟且，甚至时常抛出的金句自带标题属性，这让圈内靠文字揽活的记者普遍都爱他。
截止10月末腾讯房产专访预约当天，至少我已看到陈劲松在年内接受了好几家媒体的深度访问。改革开放40年、深圳与大湾区、楼市下半场…面对这些宏大的题目，他都在镜头面前逐一细致展开。
采访前，相关的案头资料读了不少，而我却愈发期待问他一些不一样的问题。
果不其然，两个小时的对话，一路自带流量。
他首度回应“内部截图”风波，也喊出“回到根本”的世联行口号；现场“怒怼“标题党媒体，也建言调控政策应及时收手；他告诫年轻人不要太把房子当回事，也第一次对外谈自己的退休及接班人问题，甚至坦言自己未来一定会住进养老院……
而这一切，都建立在他拒绝焦虑的基础上。
腾讯房产·南方楼事对话陈劲松
焦虑
房地产的江湖，早已失掉了稳赚不赔的生意。
“逢8必输”魔咒，楼市主题曲“凉凉”虐心虐耳，业内大哥“活下去”的呼声，每家企业都生怕自己正在“排队去死”。
此情此景，同样掌舵百亿级上市公司的陈劲松却说，“有那么大焦虑吗？好好干就完了（Just Do It）”。
聊到这个话题时，他一脸轻描淡写。这位一贯以温文尔雅书生气对外的企业家，略微显露出其东北人彪悍基因的底色。
不过，在看他来，这波焦虑的产生既是正常的也是必然的。
因为“结构转换期”历来皆如此，当依靠惯性的人群遭遇到突如其来的变化，势必产生强烈的不适应感与对未来不确定性的困惑。
“大干快上”的城市化模式的变化，服务内容（从开发销售到运营）的转变，使得原本熟悉的行业规则产生变化，就连消费者的购房逻辑都变了。
“消费者杠杆都加得差不多了，这时候怎么还会出现过去那种”秒光”的抢房行情”。
所以即便是“持续深度研究”中央报告的陈劲松，也坦言行业的转型的方向基本清楚，但具体细节却并不清晰，在不确定中探索，焦虑在所难免。
虽然认同焦虑情绪的客观存在，但陈劲松却坚定认为房地产行业没必要焦虑。
“如果一个行业，连阿猫阿狗无论在哪做，怎么做都能赚大把钱，这本身一定是个非正常现象。正常的行业就得有人做得好，有人做得不好，有人倒闭，有人赚钱。”
在陈劲松看来，房地产这回顶多算是回归正常。这都是大家期盼已久的。舆论上不能因此就鼓吹房地产凉了，遍地焦虑了。
“谁凉了？不能天天吆喝开发商凉了，开发商太多了，优胜略汰是好事。”
现在流行到处拿艰难时刻戳心，我确实看到一些民营企业过得不容易，股市上表现很差。但由此渲染焦虑情绪，好像说什么事都不确定了？不，我不认可。
市场变化，规则转换，这个时候适者生存，都是对的，谁都别矫情。而对于经历过25年诸多艰难时刻的世联行，他更不会焦虑。
其实对于全世界绝大多数企业，包括世联行，最焦虑、最艰难的时刻普遍发生在年轻时的创业期，“我们那时候连个客户都没有”。
“而现在，你说企业营收都达到几十个亿了，还有啥艰难？觉得难可能就是自己没管理好呗！或者说你进行战略转型，需要多花钱，暂时产生不了利润。”
陈劲松分析，焦虑转型期的真正艰难与否只看两件事：一、现金流马上断了；二、转型到一个完全不确定的市场。
好在这两点，他判断大概率自己绝不会遇上。
“房地产全行业现金流都断的可能性太小了，尤其是我们代理商，管好自己不乱投资，怎么现金流能断呢？另外，转型有方向了，而且已经是不小规模的市场了。”
当我问他能否也给公司想一句应景的口号，陈劲松稍作沉吟就果断回应，世联行主张四个字：回到根本。
“展开来一句话‘回到根本的商业价值’。
往回走走，原先是为了增量市场搞发展，跟着形势、满足形势。现在回到根本，就是要我们想想到底自己有啥价值！没有价值就瘦身，有价值就拼命积累，好的时候也这样干，差的时候更要这样干。
你如果能把本事培养出来了，还有焦虑什么呢？”
对话中的陈劲松式，一直展露其招牌笑容
瘦身
瘦身，是采访当天陈劲松挂在嘴边一个关键词。
几个月前，有人曾把世联行领导班子微信群对话截图公布于众，引起轩然大波。其中，备受议论的就是陈劲松亲自指示团队“缩减开支”的具体要求。
陈劲松并没有回避相关问题。他明确表态，世联行在行情好的时候也没有太奢侈，差的时候就更得注意一点了。作为上市公司，理应保持本色不变。对股东负责，节约从简当由我做起。
不过，世联行也并无大裁员计划，但确实在执行“瘦身增效”的经营策略。
“什么叫瘦身？原先的业务预计的都是30%以上的增长，你就得储备人员。现在业绩没有那么快的增长了，那就得瘦身。我们公司瘦身相对简单，人员工资不高，主要都靠业绩发奖金的。活变少了，团队自动就瘦了。”
这当然不是陈劲松及其企业第一次陷入舆论风波中，甚至都不能算得上负面，不过陈劲松却也间接表达了不满。
“我认为近来媒体不抓主要问题，天天追着市场，然后造新闻，造热点，希望哪个企业家出点事，没意思。房价今天涨明天跌，买楼的在意一两年的涨跌么？”
“有些媒体天天追热点，天天放大，造成政府的压力太大。发挥点正能量，给政府多提点正确的建议。”
不过，陈劲松可不是排斥负面，在总部前台的一侧，他带我们参观了“负面报道墙”，把这些年世联行经历的“负面”报道张贴在墙，时刻警示自己。有意思的是，对应上每年的业绩及利润，依旧在不断上升。
说到瘦，这些年，陈劲松确实越发精瘦。
最近一次近距离和他见面，是两年前的红树林基金会的一场成员会议。那时的房地产市场还保持着较好的行情，但他身材与今日并无明显变化：同样修身的西服，理性的谈吐，积极乐观的性情，爽朗的笑声，以及偶尔憋不住会不顾场合点上一支香烟的小毛病。
为了保持这种精瘦状态，陈劲松每天会保持运动1个小时，也会跟王石等老友一起划赛艇，“哦，对了，明天我就有个比赛要去参加。”
公司瘦身，个人瘦身，都是为了健康持续发展。身处楼市浮沉数十载，陈劲松倒也不讳言，时至今日，这波调控政策似乎也该瘦瘦身了。
限购、限贷、限售、限备案…在近一轮房价猛烈上涨期，一大堆“限”字头的调控政策纷纷落地，他觉得这完全正确，且衷心拥护。但他也会质疑，当环境发生了类似今天的变化，房地产有了新的不确定性，那这些限令该怎么办？
“一下子取消限制肯定不行，好像又侧面鼓励大家去炒楼。那能不能小修小改呢？中央提出的‘因城施策’，我觉得非常好。政府这只手就应该及时伸出去控制，也要知道及时地放手。”
他认为这波政府调控，抑制房价的节奏很到位。在非理性快速上涨期，施以政策大招，按住它。而当涨势消磨殆尽，还是换作最基本的来，上经济手段。比如杠杆，别放得太快，甚至不放。
他也明确告知，房价不可能大幅下跌，那意味着我们犯了根本和方向性的错误。
“别以为全民反对房地产上涨，这个完全错误。房地产一旦下行，才是真正地侵犯了大多数人的利益。”
亲历过香港97年房价大跌，他直言仅是对城市及市民信心的打击，一直持续到现在都有后遗症。
而谈及最新有可能出世的“房产税”，陈劲松再次打开了话匣子。
“我认为房产税是有必要的。持有房子增加点成本没什么不行，好事。但关键是，怎么定义，怎么收，这才是大家争议的核心。搞太复杂，得很难收上来。”
陈劲松建议，想简单立马收税，香港才是学习的好榜样。香港房地产税叫做“差饷”（差饷物业附加税），他们收得干净利索，老百姓也愿意交。
评估的标准没有首套、二套，也不按多少平米，不分级普宅豪宅，统统没有。就是按你这个房子市场租金，一年交一两个月的金额。不难征收，也相对公平。
总而言之一句话，房产税问题可以瘦身搞很简单，学习香港就好了。
越发“精瘦”的陈劲松
故事
不盲从横空出世的新概念，时刻谨慎的陈劲松评价自己的公司：没有故事。
“我相信大市场，我相信老百姓真正需求的东西，我相信价值，而不是被包装出来的概念。你看世联这么多年了，有啥新概念吗？”
世联行成立25年，算是代表“92派”的中国第二代企业。“我们这帮人一开始就制定了这么一个行业，一开始就干轻资产，做交易服务，几十年不动，你说多腻歪人啊，哪有故事。”
话虽如此，在新形势下，我们仍看到陈劲松应对变化做出一系列大动作，开始为自己的下半场书写其新的故事。
旗下世联红璞，短短数年，在长租公寓新领域迅猛发力，目标很宏大，拿下100万间！
陈劲松说，他公司现在的战略目标比较清晰了。因为“未来房地产，就看中央两条政策，建议年轻人也要把十九大报告认真读，一是价格保持稳定，二是租购同权。我们的主营业务就是卖房子和服务租赁，正好对上了。”
长租是个大趋势，拥有3万间公寓的世联，正在努力达到理想彼岸。甚至，短期内面临着长租业务影响集团利润表的尴尬处境。
巧合的是，在和陈劲松见面的前一周，我约访了红璞的操盘手甘伟，对于目前世联行这个业务的发展，他们给出了一个惊人一致的分数：65分。
“但长租公寓我得干下去，按照中央政策，长期来看是有益的，只不过我现在得挺过去。迎接变化，付出代价，也是必须的。”
陈劲松坦言也在考虑，如何将长租业务由重变轻，最后也变成服务。毕竟，世联行要对股民交代，依然坚持轻资产路线。
想让别人投钱买服务转成轻资产模式，就先自“重”一把，填好坑证明能力。
出口
事实上，此次专访因陈劲松发起的红树林基金会在迪拜的参会延迟了几天。
世联行的同事说，他几乎是一回到深圳就续上了工作日程，员工眼中的陈董是一个“不需要倒时差的人”。
整个交谈过程中，我抛出许多焦虑感厚重的问题，但他的反馈却永远是理智而乐观。我好奇他焦虑的出口究竟在哪里，他如何轻松化解掉大时代给予每个人的焦虑？
作为久经沙场的创业老兵，一位中国资深企业家，他似乎早已习惯了在变化中完成自我成长。“焦虑就是准备不足，所谓’艰难时刻’就是最优的’转型时刻’。”
他羡慕那些终身学习的人，更是坦言若有机会做个访问学者、或者是博士生，他会非常感兴趣。
“我这次去迪拜，看了以后就特别地觉得值得国内房地产下半场学习。”
陈劲松谈到新发现的行业现象显得格外兴奋，“迪拜，建设成本虽然高，但地价非常便宜，开发商是国营单位，根本不以赚利润为出发点，目的只是吸引全球更多的人来住。”
高度市场化，楼市向全球开放，本地人口才10%，任何人持任何证件都能买。没人关心你是自住的，还是投资的。但这里20年房价保持不涨，年租金回报率却稳定在6-8%的高回报率。
“如果我们能建一个新城有迪拜的配套、有迪拜的房价，它势必会成为一个国际大中心。我们现在房地产下半场，也得解决这个事。房子不是为了炒的，人家不是为了炒的，人家是为了招商引资。”
反观国内高房价，当房子成为全民信仰，年轻人的焦虑更难寻出口，到底还要不要买房？
十年过去了，不管房价涨跌，陈劲松对于年轻人依旧是这样的建议。”年轻人别把房子太当回事”，一定要等有实力时，为了住而买。
决定你一生幸福的事一定比房子更重要，选一个特别喜欢的工作，不断提升自己工作的能力；找一个特别喜欢的人。而这恰恰就是年轻时候的陈劲松，创立世联行时所做的。
在陈劲松的办公室呆了一上午，从各种细节都可以看出，艺术收藏也是陈劲松放松的出口之一。
从穿着中山装的马克思，到致敬“前辈”包租婆雕塑，陈劲松选的每件藏品都蕴含一个奇妙的寓意。
但比起自嘲为包租婆，一副“出水清蒲含秀气，临风春草散清芳”的对联，更能符合陈劲松的儒商气质。
采访室里的一副对联，这些艺术品都是陈劲松的私人收藏
陈劲松说，“艺术实际上是时代的脉络，而且艺术是创新的，他是远远走在时代前面的。所以从艺术家的思考里面或多或少他会启发你一些灵感的，对事物的看法、角度，我觉得这个是挺好的。”
在他接受采访的办公室里，挂着一套丰子恺的漫画，他笑称那是他个人出钱拍卖来的收藏品，并不是公司的资产。
无意瞟了一眼，看到“协力同心，大道必成”、“学习学习，学问无极”标语…真真贴合了今天对话的主题。
采访室内陈劲松拍卖来的丰子恺原画
问题
最后，特意将本次专访全程的问题详细梳理出来。希望字里行间，读者能感受到陈劲松真实完整的表达。
问题：您这一次去国外回来有没有感觉放松一点，因为最近大家还是挺焦虑的。
【陈劲松】那当然，这个结构转换期历来都是这样的，你原先习惯的做法他也在结构转换期。
结构转换期有几种转换：中国目前一个是城市化进入了新的下半场，原来就是一、二、三、四、五线的大干快上，这种局面基本上看不见了。
第二个是规则，原先你特别熟悉的规则他正在变，变的方向总体方向清楚，具体的不是很清晰，还在探索，不确定性强。
第三，消费者。消费者经过这么长时间杠杆也加得差不多了，秒光这种事情开始慢慢少了，今年上半年也有网红盘秒光了，现在你看是越来差了。
第四个是服务内容的变化，可能有点不太适应。比如世联，世联行原来是代理卖楼的，你怎么做长租公寓运营。
问题：世联行现在这一块做的如何？
【陈劲松】你不适应啊，一帮营销人员改成做服务运营人员，这是两码事。原先叫“行商”，现在叫“坐商”，内容都不一样。当然我觉得所有的不适应和对未来的不确定性，使得大家产生焦虑，这个挺正常。
问题：最近市场上在流传一些内部文件及要求，关于节流的。
【陈劲松】我们不裁员，我们就是“瘦身增效”，什么叫瘦身呢？原先的业务你预计的都是30%以上的增长，你就得储备人员。你现在业绩没有那么快的增长了，没有那些人就得瘦身。
我们的瘦身相对简单，我们的人员工资都不高，没活干了他自动瘦了。不像有些开发商他挖人挖得很厉害，许诺的工资很多，他就得真正地裁员，而真正裁员的成本非常高。
我们世联历来坚持，我们在好的时候都坚持，我们的人工不高，我们是按照业绩来发奖金的。
问题：你自己也是以身作则？
【陈劲松】世联在好的时候我们也没有太奢侈，差的时候就更得注意一点了。
其实这件事作为上市公司来讲，就应该保持本色不变。比如坐飞机坐经济舱，你想坐商务舱自己掏钱补啊。我说我住如家、住汉庭，这是基本的标准，我要想住好一点自己掏钱补啊。
另外，我们红璞现在还有十几个城市有了。我觉得这个本来就应该这样，中国人还没富到大手大脚，尤其是上市公司，你老板都是股民，你的业绩没增长你凭什么啊。就是还是要回到你对老板负责的角度上讲，从我做起。有钱怎么办？分给大家多好，大家缺钱缺现金啊。
问题：怎么看现在市场上各种角色（开发商、购房者等）的负面情绪？
【陈劲松】房价上升其实没这些事，最起码没买房的人说房子又涨了，但是房地产下行大家小心，以为全民反对房地产上涨，这个完全错误。等房地产一下行，就要真正地侵犯了大多数人的利益。
我们国家城市里的人的自有化的房产率是全世界最高的，一般来讲全球房产自有化率如果超过50%那就是大多数人的利益了，而中国按照户口来算超过70%，很多人不是这户口了是在这里打工的，但是户口这个事说不清楚了，因为国外没有户口，我们国家有户口，我们要用常住人口来算当然差不多也是50%左右。
这就是大多数人的利益，尤其是我们前几年房价上涨得太快了，然后这几年加的杠杆加得多，就是借钱买楼。房价上涨一部分人骂那是一小部分，下跌的时候所有的人利益受损的时候那时候是真骂了，而且他们还受不了。
这种事在香港就有。香港97年房地产下跌50%以上，负资产，银行、业主就全部缩水。当时有人问李嘉诚，说你买你楼的人是不是放松一下别人人家交那么多钱了。李嘉诚说，我不会这样做的，原因是这是一个合同，这是一个契约，如果要是没有契约精神我们还算什么法治国家呢？所以当时是硬挺过来的，香港人也是硬挺过来的。那些年包括97年那一次房价的下跌，其实一直硬挺到现在。香港成为大中华地区的“天之骄子”，自信心还是受了很大打击的，这个我们看得很清楚。
中国目前房地产市场，我们看了很多，学习中央文件，学来学去也没有说要让房价下跌，所以说中央是非常英明的。千万不要给老百姓给预期，说房价会大幅度地下跌。大幅下跌，那就意味着我们犯了根本和方向性的错误。
问题：昨天新华社也发文了，辟谣限购放松传闻。这个时候大家需要这些来补充市场信心是么？
【陈劲松】“限购、限贷、限备案……”这五限，是我们一定要知道他是在房地产市场房价快速上涨的时候出来的，从上一届了出来一大堆的“限”。然后在去年、前年，这一轮猛烈上涨，那更限，完全正确，我们衷心的拥护。
接下来不是那种情况，现在房地产不确定性来了，不是猛烈上涨了，这几“限”怎么办呢？你说一下子取消好像鼓励大家炒楼，这个肯定不能取消。怎么办呢？
你看昨天中央新闻说的，我觉得说得挺好的“因城施策”，每个城市都不太一样。我觉得蛮好的，“坚决不能炒楼”，这就对了，现在没什么人炒楼了。这个话是对的，万一放开了大家都跑北京、上海、深圳炒楼怎么办？我觉得中央的这些政策，我认为我们要了解他，有一个因城施策。
不取消能不能小修小改呢？因城施策呢？当然可以了。因城施策。原先大家还压着一堆合同不给备案呢。我们的数据很多是滞后的。中国为什么不能用数据管理呢？因为市场是扭曲的。
这个时候房地产不明甚至是有往下趋势的时候，你就给他备了就完了，再不给备这个合同就问题了，这个合同我可以不买了，因为你没备案相当于你没认可。
所以你看政府这只手及时地伸出去控制，也要及时地放手。这个我认为是特别重要的。
问题：那您觉得现在这个市场情况下，房价还需要抑制么，房价还有泡沫么？
【陈劲松】现在正在抑制，我觉得抑制得挺好。怎么抑制呢？在快速上涨非理性的时候一定要按住。当已经没有那个趋势的时候，你就要用最基本的来，就是经济手段，比如说杠杆，杠杆别放得太快。最终用经济手段调控，市场上产生的数据都是真实的，都是自然的。
现在我对这个充满信心，我认为距离真真实不远了，我们对调控进行一下微调，比如北京白领买廊坊的房子限购，比如深圳白领买惠州还不限购，买东莞是限购。东莞跟深圳你知道是什么关系吗？那是半个小时的工作圈了。半个小时的工作圈，深港大湾区就是一个城市，他要限，有这个必要吗？最起码深圳和东莞不限，你这个数据不要深圳就深圳数据，东莞就东莞数据，我们来个“大湾区数据”一体化。
问题：你觉得这个可以实现吗？其实很多一直在讲，说深莞惠一体化之类的。
【陈劲松】这个是中央政策，怎么能不实现呢？我们不能怀疑大湾区的中央政策吧？只要是大湾区，人员这种互通，这种居住地跟工作地的互通，这是必然的。
否则怎么叫一个区域呢，都不在一个市。这件事媒体天天炒，说谁谁谁房价涨谁谁谁房价跌，这一点意义都没有，我认为近来媒体不抓主要的问题。
抓眼球没意义，就是给中央上眼药，给市场带来振动。说“跌了”，其实没怎么跌。“涨了，难受，那个公司要死了。”人家公司没死，干嘛要做这个事。“深圳人买不起了，想买东莞”，这个事为什么不行？东莞跟深圳现在你看基本上是城市内部的交通了。
深圳安居集团刚刚在塘厦拿了一块地。为什么市场不能解决呢？类似这种事情我觉得媒体多关注，我们的媒体天天追着市场，然后造新闻，造热点，希望哪个企业家出点事，没意思，发挥点正能量，给政府多提点正确的建议。比如深圳东莞为什么不能统一制定一个控制房价的规则，一下子房价就降了，深圳多高。
问题：这个是属于被平均啊。
【陈劲松】被平均很好，给中央减负，给领导减压，给老百姓打开市场，多好的事。你让人买楼就得解决交通，当然是城际轨道了，这些事是非常重要的，这是大湾区的根本，这是城市化的下半场。
你媒体干嘛去了？媒体啥都不管，天天盯着哪个楼盘。我跟你说，中国民营企业家全完蛋了？不是这样的，怎么会呢？我们多大的一个体量啊。网络媒体吸引眼球没办法，但是我觉得这样做的结果好吗你们觉得，我觉得不好，尤其是房地产市场，一会儿跌、一会儿涨，有意思吗？买楼在意一两年的跌涨吗？你也卖不了，跟你有什么关系啊？本身就是错的。
两年能让你卖？他现在的涨跌价跟你有什么关系？涨了你能卖吗？你交多少税呢？你也卖不了。对房地产我就觉得，能不能我们的媒体回到有点素质。大多数的老百姓是沉默的，就看几个媒体、自媒体在那儿说，然后政府压力也大。
问题：最近重提空置税、包括房产税，这些税真的能够控制房价吗？
【陈劲松】空置税这件事到底国际上有几个国家在征收？怎么征收，花了多少成本。真正空置税是什么？怎么界定空置啊？香港是非常简单的，香港空置税是特别有意思的，跟我们的情况不一样。香港是征空置税，他们是征开发商，你这个房子入伙了不卖就交空置税。
问题：那房产税呢？
【陈劲松】房产税是比较大的，目前流行的版本，房产税我认为是必要的，首先持有环节没有税收了，就是一把把50年土地出让全出让了，然后持有的环节就没税收。
因此持有房子、持有产权，除了物业管理费。物业管理费是有大批房子的人赖着不交了，他也不住。持有房子增加点成本也没什么不行，好事。关键是，怎么定义，怎么收，这件事我觉得是有争议的。
比如说按照目前流传的版本，香港不是也流传了大陆怎么收税，第一套的面积怎么样，第二套、第三套怎么样，超过多少的面积怎么着。最终是收得很贵的，但是第一套可以免征。就这个事税收的成本都太高了。我不认为网传版本这么复杂能收上来，太复杂了。
问题：所以你觉得这个事情还得一段时间吗？
【陈劲松】没有，想简单立马收，学香港。我们有一个很好的榜样是香港，他收得干净利索，老百姓也愿意交，那就是香港的房地产税叫做差饷，你这个房子得有警察给你站岗维持治安吧，你得给警察出粮，香港他用的词汇都是清朝的词汇“差饷”，他叫“差饷物业附加税”。
这个给政府了。
差饷这件事他怎么评估呢？没有首套、二套，根本就没有。没有多少平米、多少豪宅，没有。统一按你这个房子市场评估的租金，一年交一个月或者是交两个月。
非常合理，你房子大租金也高，你交一个月的租金。好收吧？公平吧？非常好收，非常公平。
房产税学香港就好了，这个事也不复杂，也能快点收。
问题：2008年到2018年这十年里，08年、2013年、2018年，您觉得这三次的波动有什么不一样的地方吗？
【陈劲松】08年、13年和18年，一样的地方都是碰到了外部的问题，外部有问题，然后我们国家正好都是在房价迅速上涨的时候，突然碰到外部有问题。整个波动仔细想想就是两个因素，一个是钱，银行。一个是政策。
所以你看08年的4万亿迅速地调整政策。13年又回来了，13年也一样，没那么严重。今年不太一样了，想再回到以前靠房地产拉动，鼓励大家多买房这个事不可能，这个事绝对到头了，其他都差不多。
问题：您觉得在这十年里面，您包括世联行经历过的，让您比较记忆深刻的时刻是什么时候？在这十年里面房价的波动是不是出乎您的意料？
【陈劲松】房价完全出乎我的意料，我觉得是谁都没有想到的，基本都想不到。最主要的原因不是说大家都不专业，是不知道要发那么多的钞票，这个是想不到的。钞票发出来，累积在房子上，不累积在杯子上，这都是正确的。
世联实际上是一个没有太多故事的公司，世联25年没什么太多的故事。比如说我们跟万科比，我们没啥故事，我们都是小故事。我们92、93年成立，实际上是“南巡”之后，我们这帮人一开始就制定了这么一个行业，一开始就干轻资产、干交易服务，25年不动，你说多腻歪人啊，哪有啥故事。
问题：这25年里面地产行业的变化企事业是挺大的，也有一些很艰难的时刻，现在此刻当下，您觉得您的经历的里面，如果要排序的话，2018年算是最艰难时刻的第几位？
【陈劲松】我们最艰难时刻那个时候都是在最年轻的时候，那个时候也没有觉得艰难。反正那个时候你不干这个干啥呢？那个时候连客户都没有，也没有觉得艰难。现在回想的时候那个时候就因为年轻，以前根本没有见过这事。实际上2008年算不算行业最艰难的？我都觉得不是。
你说企业都是收入营收几十个亿了，你怎么算艰难？你就自己没管好，你没利润自己没管好，或者说你进行战略转型，需要多花钱，暂时产生不了利润，都遇上了，那个怎么算艰难呢？
问题：万科自己在那里都说要“活下去”。
【陈劲松】当然，那是提醒自己的，提醒行业，我觉得挺好的。
问题：包括其实中原也有出来“排队去死”的声音，大家会突然发现，不管是代理行也好、开发商也好，好像都在面临一个比较艰难的时刻。
【陈劲松】就是转型时刻，转型时刻你说艰不艰难？什么叫艰难，两个艰难。第一，现金流马上断了，第二是转型你面对的是一个完全不确定的市场，焦虑。房地产没有，第一现金流要不要死这是分公司说的，如果全行业现金流都断，那没有。尤其是代理商，代理商管好自己怎么现金流断了呢？你不乱投资，你不去投矿去，也有人这么干的。也没有在网络上烧钱去烧一个什么2C的平台去，那怎么会断呢？没道理。第二，你转型的市场是不是有规模了，应该有了，不小了。
那么你就是要好好干就完了，有啥焦虑的？你把自己的本事培养出来就完了，你焦虑什么呢？焦虑就是有想法没办法，焦虑是没有办法，完全取决于形势、政策。形势好我就好，形势不好我就不好，那个才焦虑。
我们自己原先那套习惯改啊，又有方向又不是高科技，不用跟中美打毛衣战，不用看特朗普的脸色，有那么大的焦虑吗？我是觉得，反正我觉得这样说民营企业到了很困难的时刻，从股市的表现上都可以看得出去，这是对的。但是说把焦虑情绪蔓延，说什么事都不确定。不是，我不认可。
问题：如果觉得现在用一个词形容世联行的状态的话，您觉得应该是什么？
【陈劲松】“回到根本的商业价值”，就这一句话。现在往回走走，原先是为了增量市场、大发展，跟着形势、满足形势，满足形势有的时候他就没有回到根本，什么叫“回到根本”，“回到根本”就是你到底有啥价值，没有价值那就瘦身，有价值就拼命积累，好的时候也这样干，差的时候更要这样干，还有焦虑吗？
问题：房地产行业已经过了高速发展的红利期了。包括“现售”政策要推行，开发商要凉了么，未来到底要怎么样发展？
【陈劲松】如果一个行业，这个行业阿猫阿狗任何地方都做得挺好，都赚了大把钱，这本身就不是一个正常的现象。正常的行业就是有人做得好有人做得不好，有人甚至是倒闭，有人还能挣大钱，就是这样的，这不是一个正常的事。怎么样回到正常呢？房地产凉了？谁凉？具体一点，你不能说“开发商”，那多了。
洗牌这个话我都觉得不用这话没啥意思，都说了十来年了。整个是规则转换，市场发生变化，这个时候适者生存。这都是对的，这都是期盼已久的，这都是老百姓也欢迎的，也是中央欢迎的，这个东西就来了。
问题：世联行也在尝试做长租公寓。您怎么看待市场的格局，红璞在这一块的表现，以及在我们世联行的战略是怎样的，有没有一个清晰的定位？
【陈劲松】我们现在就是比较清晰了，未来房地产价格中央说就两条，仔细看中央的文件，我是十九大报告认真读，中央的精神认真体会。中央就讲了两条，价格保持基本稳定，第二是租购同权。没炒的了，房子是用来住的，租购同权，价格基本稳定不让你乱炒了，中央也在慢慢走着探讨。
房地产下半场房子有没有得卖？当然有了，城市化还没结束呢，那个是我们的主营业务。还有一类叫“租购同权”，服务租赁是我们主营业务，两大主营业务完全对应中央两个方向。
问题：那您觉得现在红璞的表现怎么样？达到您的预期吗？
【陈劲松】当然没有达到，早呢，我们才多少，我们才不到3万间左右，太少了。我们目标是多少100万间。
问题：您觉得要多长时间才能达到？
【陈劲松】那不知道，那得看政策，我们希望越快越好。但是说句实在话，目前今年和短时期钱紧张，我们也不能过渡借债。第二，因为租赁市场在上市公司的报表里面体现是成本，所以说严重影响世联行的利润表。
评价你根据你上市公司的盈利来评价，那我们现在就面临着这个问题，面临这个你说焦虑，你能解决吗？你能让他说财务报表里面不能算是成本？他也不听我的啊，我也只能硬着头皮，我的利润也就不会高速增长，因为我必须得干，我按照中央的政策来干也没毛病，长期来看那是有益的，只不过我现在必须得挺过去。你不能第一是什么都不变，什么代价都不付，没有那种好事。
问题：让你现在给红璞这个业务板块打分的话，您打多少分？
【陈劲松】我觉得就是65分吧。
问题：其实你们在广州的市场已经做到第一的位置了。为什么一直没有来深圳？
【陈劲松】在全国还不均衡。太贵了，我幸亏没在深圳，我要在深圳你说我现在难受吧。
问题：其实除了长租公寓这一块，现在很多人都在说中国未来越来越走入老龄化的时代了，即便是这样的一个市场，您觉得长租公寓还有很大的空间吗？
【陈劲松】太有了，你知道怎么养老吗？大部分的普通人。我记得世联行原先跟日本探讨过养老社区的一些议题，就在前几年已经开始了。养老就是老年人的集中公寓，就是长租公寓的变形。
问题：您已经做好准备了？
【陈劲松】一定是，我们都是住在集中的，有护士能照顾一堆的。我们这一代又是中国当时是婴儿潮第一波，60年代的饥荒过去之后猛生的这帮人，我们这帮人的人口人数比较多，怎么办？我现在还是属于还在干活，还在创造价值，中国会突然面临一堆这样的，这种人还有钱，这种人是中国改革开放最有钱的一帮，怎么办？你有资产大房子住那试试？没办法。
问题：前两年很多的开发商在这个领域有很多的声音出来，这两年声音消沉了，就是像您说的时间还没有到。
【陈劲松】就是还没到，咱们有一个趋势，不是马上到，我说的是下半场，我说下半场的时候十年了。人家说陈劲松老那么说，一直下半场怎么老是不来，老是上半场，这是一个趋势，不是明天到。举例说AI，机器人照顾老人这是一个趋势，可能十年、二十年都照顾不了。你不能说马上咱们机器人你试试。
问题：现在大家在转型和探索的，除了长租公寓以外，下半场还有什么领域？
【陈劲松】仔细看十九大报告写得可清楚了，写得那么清楚，以至于再问这个问题的我都认为就是没好好学习党中央的文件。党是领导全国，指引方向，十九大报告写得多清楚啊，城市群，产业集中…
下半场中国房地产不让炒，不让炒就是不能流动了，流动速度慢了。那怎么办呢？不动产如果资产不能流动，那就发展得有问题了，所以这个流动将来会变成资产管理，美国就是这样的，日本也是，挺好的。在这一方面大家先做好充分的探讨，我觉得其他就按照党指引的方向奋勇前进，没有啥毛病。
问题：今年是改革开放四十年，在这四十年里面您最大的感慨是什么，现在您所取得的这种成就是不是你梦想过最大的成就？
【陈劲松】我就说实话，根本就没啥梦想，原先我跟我太太创立世联的时候，那时候最多就说挣500万，挣500万人生理想全都实现了，咱们全世界旅游去。很多人说有很大的理想，那我觉得我都挺佩服的，反正我没有。
【提问】如果你自己评价，那您觉得您现在算不算是改革开放四十年里一个成功的企业家？
【陈劲松】我们这一代企业家，92年创立的这批企业家跟一开始那批不太一样，一开始很多人是个体户出身，是社会边缘人，他们是很边缘，比如炒瓜子、倒腾服装这一批的企业家素质相对低，像王石这种高手少，这批企业家剩下的也不多，要不企业破产了，要不被抓了。
我们“92派”是一波，这一波是知识分子多。还有第三波就是马化腾，就是IT，他那波是国际化的。我们这波是本土，体制内或者是体制内工作过，有学历的人创业的92派。第三波是IT，完全跟美国对接的。三波企业家里面有梦想的是第三波，他们是IT他们有国际视野，他们看到了谷歌、看到了雅虎等等，他说我要在中国干中国雅虎，他们就这么走出来的，其他也就是照搬人家的基本概念在中国落地，谁落地好谁发展，然后继续前进，非常好，这波是我们的学习榜样。
我们92派这一波说当初有多大的梦想，反正我不是。
问题：就是跟着时代走。
【陈劲松】对，实际上就是跟着时代走，做得好了就说是时代的受益者，也有做不好的。所以我们说梦想早就超过了自己的梦想了，怎么办呢？那就得不断地带领这帮你的同伴，不断树立新的目标，跟着时代走。时代提出新的课题你要解决，当你解决不了的时候你被淘汰，这都是非常正常的。
问题：你有害怕过被淘汰吗？
【陈劲松】其实被淘汰是一个必然的过程，不被淘汰是非常偶然的。
那怎么办呢？你就带着同伴不断地学习、不断地检讨，咱们的中国企业家像任正非他就是这样的，他这种生活也有人觉得未必是自己的学习，但是我觉得我们向华为学习就学习华为这种不断地自我检讨、不断地树立新的目标，然后不断地否定自己以前的一些观点，都是这样的。
华为以前说了，绝对不做终端的，那现在做了，那就是时代变了。也不能说任正非你怎么出尔反尔，就是跟着时代走。你跟不上时代被淘汰，那就得认了。新的人又比你好了。
问题：马云终于成功宣布退休搞慈善教育了，您是否考虑过这个问题，谁接班？退休后您最想做什么？
【陈劲松】我比马云大一岁。我不像马云，我得跟王石学，王石接班人是一个团队，郁亮是代表，这是对的。你押宝押谁呢？事实上我们这帮人谈退休我觉得还早一点，马云可能他达到了那个境界了，我还没有达到。
我觉得我们现在这帮人就是几条，第一就是锻炼身体，第二是跟上时代，第三在你第一代创业的你的公司还没达到一个自动波的情况下，我觉得不现实。
房地产又开始新的一轮的变化，这个时候创业者跟团队这种血浓于水和共同奋斗的精神是分开不了的，如果华为没有任正非你试试，任正非已经70多岁了，任正非说哪年退休？他到现在也没有说。所以我觉得这个事是一个趋势，每个人都得退，但是跟每个人的实际情况不一样，身体要锻炼好了。
问题：如果现在一个20多岁的年轻人来到北上广深，你还会建议他们买房子吗？或者给他们什么样的居住建议？
【陈劲松】十年前我也这样说过，年轻人别把房子太当回事。现在依然是，更是，已经都这么贵了，也就是说你的一生房子决定的不多，他就决定了一点资产，可能还带来了很多负面的。
决定你一生幸福的事可能比这个重要得多的事大把，比如说选一个你特别喜欢的工作。因为很多人的工作不是自己喜欢的。要选一个自己特别喜欢的工作，然后再提升自己工作的能力，这是最大的一件事。第二件事，找一个你特别喜欢的人谈恋爱，这个事是一生幸福重要的因素的第二点。
问题：你年轻的时候也践行这个标准，为了爱情南下创业然后努力挣500万。
【陈劲松】那个时候我也没有买房，我也买不起房。我90年来深圳，那房子也都7、8千块钱呢，你想想最起码的很差的4、5千，你想想100平米得多少钱？40、50万，那么贵怎么可能买得起。所以说买房子的事尤其对年轻人来说决你未来幸福最重要的事情到底是什么就想明白，就干那个。当然等你有实力不要负那么多债的情况下买房，买房为了住，不是为了炒，我觉得还是可以的。
始终这个观点，什么时候都是这样，任何时候都是这样。房价涨是对的，房价跌也一样。这是第一。第二，如果说你已经有足够的首付想买房怎么买，那就是另外一件事。所以千万不能把两个事混为一谈。
问题：你非常有学者的气质，看你经常写东西，很多人很难坚持。
【陈劲松】我现在坚持得也很少了，现在你说你老发公众号，你写文章怎么会一直有你的观点呢？他一定是学习来的，我现在就是学习，我觉得学习不够。实际上我还是想学习，我觉得学习这件事挺好的，比如说选一个题目然后去当个博士生、访问学者，然后调查研究写东西，这个事我特别愿意干。
另外，国外学习的经验很宝贵。比如我这次去迪拜，我看了以后我就特别地感觉值得我们房地产下半场学习的，我觉得应该我们也会向迪拜学习，迪拜完全是在沙漠建立一个新城，现在也50%的建筑是在建工程。那我就去买楼，我到哪学习，第一是先去售楼处，真不贵。
这是我调研的一个基本的，我到哪去想了解这个地方你到哪个城市，想了解哪个城市，你最好的办法就是去售楼处。一个是写字楼的，一个是住宅的，一个是豪宅的，然后你再整一个普通公寓的，你去售楼处基本上就清楚了。最快的半天时间，一个城市基本上就明白了。
我一看便宜，但是他们的成本比我们还高，他们是在沙漠中建的，所有的植物都是滴灌的、填海的，但是他地价真便宜。迪拜的开发商其实是国营单位，他根本不以赚利润为他的出发点，他是以吸引更多的人来住在这里面。那你一看所有的配套，从奢侈到最底端的配套都是齐的。
奢侈就奢侈到极点，你老板也欢迎你来，有别墅，便宜也有便宜的房子，都有，他的运营成本不高。一个凭空而造的城市，你现在看哪个国际大公司在迪拜没有分公司？华为M20就得在迪拜开全球发布，他立马形成了中东的中心，怎么形成的？房地产起了巨大的作用，千万不要小瞧房地产，迪拜就告诉了我们。房子是为了住的吗？是，没人炒，因为新房子源源不断，供应有。二手楼怎么会有市场炒楼呢？我们这里供应严重不足才会有这样的情况。
向全球开放，任何人都能买，什么证件都能买，交钱就行，他说我根本分辨不出来你是不是来这儿住还是来投资的，根本不关心这事。然后你就看到了，迪拜本地的人口才10%，也就是说90%是全球的人。
治安好得不得了，他就把这个事跟你讲明白了。
我们的新区也多，你看新区的房价涨的，迪拜已经二十年了，房价不涨，不太涨，但是回报率很高。你买一个房子出租大概都在6—8%。这么厉害，他的方向坚持的都对了，如果我们一个新城有迪拜的配套、有迪拜的房价，他当然会是一个大中心。我们现在房地产下半场也得解决这个事，房子不是为了炒的，人家不是为了炒的，人家是为了招商引资。
所以我们说我们要学习，我们别以为我们自己什么都走到头了，我刚才说税收向香港学习，新城建设学迪拜。
