2019年5月16日晚，深圳世联行集团董事长陈劲松先生做客《北大汇丰创讲堂》，北京大学汇丰商学院管理实践教授、创新创业中心主任陈玮教授作为嘉宾主持与其展开精彩对话。

在近两小时的分享中，陈劲松从信用、杠杆、债务、货币等方面分析了中国房地产三十年一变的规律与具体演变规则，展现了其方法论指导与独特的思考方式。

三十年河东，三十年河西

所谓“三十年河东，三十年河西”，对中国房地产而言，三十年是一个很有趣的数字：1919-1949年，中国拥有房地产且稳定发展；1949-1979年，国有制体系使得房地产并不盛行，但同时也为未来房地产发展提供了保障，说明前三十年的规则会为后三十年带来红利；而1979-2009年，自改革开放以来，房子不再由单位福利分发而改为市场买卖，国有制的体系保障了城市规划障碍较小，蓬勃发展的经济也更使得房地产作为新兴的货币形式更具信用。

在第二个十年——1989-1999年，中国房地产开始突飞猛进，当时社会尚处于对土地、房子、城市、人的思考中；1999-2009年，中国房地产持续增高，从1998年停止福利分房，房屋可以通过按揭购买，土地抵押、房产被承认信用可以作为货币；到2008年全球经济危机，政府放松房产调控度过经济危机，房产作为杠杆为中国经济发展提供了保障。

在过去三十年里，对中国家庭而言，75%的资产为房产，房产作为杠杆，也直接推动了中国的货币发行，个人开始有信用，政府愿意拨款，银行也愿意贷款，新城建设速度堪称世界第一。

截至2018年，中国房地产已度过了资本短缺时代，转而进入资本过剩阶段。在中央指导下，中国房地产开始进入由量转质的阶段，并迎来史上最严的宏观调控，新的规则与红利也同样即将来临。

“任何一个其他国家发行大量货币，早就不行了。但中国没问题，为什么？因为这个钱不是政府印的，它是中国房地产创造出来的。因此中国房地产未来大家也一定要记住这个信用，是中国最可贵的信任。”

未来三十年道更，

无限想象开始定义现实

“道”，即为“三十年一世”中运行的大规则，而房地产规则的变化则取决于价值、城市、范围、内涵。未来城市将进一步分化，商品房范围将扩大至目前的一倍至两倍，中国房地产从产品开始全方位配合生活。创业空间与范围也会持续扩大，共享空间越来越重要，生活将成为房地产的主题。

一、价值之道：房子是用来住的，不是用来炒的——十九大

房产价值往往由货币、产权、流动性、功能决定，当代货币已然直接与信用挂钩。前文已提到，在中国，房屋的货币特性俨然保障了中国经济的增速。

自持、出租、变现、质押等多渠道收益方式，与可分割时间空间而持续增强流动性的房产而言，又进一步强化了房产价值，同时价格多元，创新也将进一步产生。

功能上，商场配套房产的模式也已然落后于时代。至于具体改进，那则是下半场——新的三十年该考虑的问题了。

当然，未来房产将以收益定价为定价模式，如果永远以上半场的规则定义下半场，则永远买不上房子。上半场，中国为投资阶段，以边际定价为主，而回报仅仅是租金，下半场即将开始，无限想象开始定义现实。

“最后，你会发现整个上半场，中国就是一个投资阶段，买房子也是投资，我们对未来有无限的想象力。”

二、城市之道：分化定律

城市分化往往由质量、半径与外力所构成，第三产业GDP总量及增速是最值得参考的指标。人口聚集方向，购房者迁徙距离，是城市辐射半径的最终成果，推动城市持续增长的外力有多种因素，最终体现为本地存款。

同时，城市结构单一，是停滞的特征，需要有进口转出口的能力，实现生产力升级。所以，考察城市还得看产业，而投资是向未来投资，支出带来未来的现金流。

“人口从哪儿来？凭什么想着聚集？购房者迁徙的距离，比如深圳，深圳的购房者迁徙距离简直令世界人惊叹，想多远就多远。”

“现在所有人，牺牲自己的时间，在干什么呢？在向未来投资。什么是向未来投资？就是牺牲眼前的享受。”

三、范围之道：存量与产权——新动能

简单而言就是存量，如上述所言，中国房地产正在由量变开始转向质变，难以通过新楼盘保持增速的房地产目光都逐渐投向存量占多数的普通住房。

以深圳为例，50%的住房是农民村，而这恰恰有着真正的生活，甚至直接演变出深圳的特色精神。

同时，存量的扩大，引起规则剧变，共享产权、共享空间的概念也基于此产生，也是这一趋势下的产物，时间和空间是哲学概念，这两个概念都可以被房子解决。

对于巨大存量的微调与进行产权的细致划分加工而形成新的经营方式所缔造的新动能是房地产下半场的经营方向。所以，中国房地产新时代的下半场也正式开始。

“陌生人分租一套房的几个房间，深圳人合租这事儿，不像大学宿舍要4年，我们经常和陌生人在一块儿，又不发生凶杀不天天打架，必须建立陌生人的交往规则，大家自动自觉会这么做。而陌生人交往的规则，就是新城市的主要精神。”

本文来源于微信公众号“PHBS创新创业中心”