“要正确理解和接受这样一个降档市场，不确定性仍将是市场最大的特征。”

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

观点网 和陈劲松约定采访当天，受疫情阻滞，我们通过互联网的方式，聊起了过去这段时光。

“在过去一年，房地产行业处于急速向下的‘风险出清’阶段，这是过去很多年都没有出现过的。”4月3日，陈劲松在联合署名的致股东函中这样形容市场，皆因自“恒大事件”爆发以来，大多数开发商均面临着现金流及偿债的严峻挑战。

市场大环境降档的趋势仍在持续，陈劲松所感知到的风险是，房地产销售规模或将随大环境的降档而继续下滑。他坦承，要解决市场存在的问题非常不容易，作为其中一份子，虽然世联行难以独善其身，但也在通过自己的不断努力，在这个降档的市场中，为行业现状的改善，贡献着专业的力量。

今年以来，陈劲松不止一次呼吁，大家都要正确理解和接受这样一个降档的市场，不确定性仍将是市场最大的特征，他将其称为“新常态”。

尽管雾霾重重，世联行亦看到了“新常态”下的一缕阳光：一个需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的市场，专业价值才真正派得上用场。

而所谓的机遇，实则是规律所带来的。

降档

与陈劲松见面时，房地产行业已跨过了2022年的上半年，于是我们很自然地聊起了销售规模的话题。

自去年7月以来，商品房销售已呈快速回落的走势。根据观点指数发布的研究报告显示，今年1-6月，前100房企累计权益总销售金额2.42万亿元，同比下降52.7%。6月份，前100房企实现权益总销售金额5611亿元，同比下降46.8%。

2021年曾被陈劲松认为是房地产真正的转折年，但今年的情况似乎更为糟糕。

“今年上半年百强房企销售比去年下滑了50%，回款又慢一点。”陈劲松接着转向房企的债务：“六七月份美元债到期的又不少。目前来看，房企的偿债压力仍然很大。”

谈及此，他无奈地笑笑：“行业内肯定会有很多人很悲观。”下半年销售可能会有好转，但2022年新房销售额也许会在去年基础上继续“降档”。

无独有偶，社科院国家未来实验室等单位联合发布报告，预计今年新房销售额达到15.3-16.7万亿元，较去年18.19万亿元水平下跌8.19%-15.89%。“

怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿，这个趋势还会不会继续？”这位学者型企业家眼中，未来销售规模可能会继续降档，这就是大环境，大环境可能就是面临着降档。

即便剔除疫情反复所造成的影响，陈劲松依然认为房地产“降档”是趋势性的，判断依据与他过往频繁引用的“三十年为一世而道更”几乎一致。

这些客观因素包括，经过三十余年高速增长后，2020年央行发布的调查显示，我国城镇住房拥有率达到96%；而据国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积111.18平方米，其中城市家庭人均居住面积36.52平方米。

在陈劲松看来，数据层面我国基本已达到了中等发达国家的人均水平，房屋自有化率甚至高于部分发达国家。户均居住面积角度观察，内地至少也超过香港一倍。这同样意味着，未来的增长空间已经较为有限。

人口一直是观察宏观经济、城市发展乃至房地产行业的长期指标。有迹象显示，自2019年我国城镇化率首次突破60%以来，该指标已出现趋势性增长放缓。2019-2021年，我国常住人口城镇化率分别为60.60%、63.89%、64.72%。

陈劲松预计，今年农村进城人口可能会继续下降，城镇化率增速或从0.8个点降至0.6个点。“这是趋势性的。”

当城市的发展动力，诸如人口、外贸、投资等出现降档趋势时，房地产若干根本问题便摆在了整个行业面前。

陈劲松向我们列举的问题包括，城镇化率是否已处于高位，新增人口就业需求能否满足？外贸进出口降档，老百姓家庭负债率较高，是否还有信心加杠杆买房？以及房企在市场增长时猛地借钱，当市场下行，它们如何面对资产负债表恶化？

因此他提出，我国已经有60%多的城镇化率，在这样的高位，如果经济发展动力缺失，当然商品房销售要从17、18万亿降一大档。“

去年是开始降档，现在是下台阶，明后年降到多少合适？这是全行业可以探讨的。”

稳经济

对于房企的资产负债表恶化，陈劲松认为，要解决这个问题非常不容易。

自去年以来，房企普遍面临融资环境收紧、商品房销售持续转弱的情况，去年下半年起境内外信用债出现大规模违约。“

这就是我们必须要面对的（现实），一边是2022年上半年百强房企销售降了50%，另一边负债还要偿还。”

而在房地产的产业链条中，房企流动性恶化，亦会引发大量的上下游产业“三角债”问题。三角债是企业之间欠付贷款的俗称，本质上是一种连锁债务关系。

世联行同样受到波及，陈劲松对此并不避讳：“行业各个方面都受影响，包括代理公司，大家是一样的。”他随即指出，现阶段房企还面临保交楼的问题，这项工作肯定要优先处理，因此三角债的处理时间便会延长。“

资产负债表恶化问题并不是开发商能自己解决的，而是要政策、金融综合解决，恢复市场信心。”

微信朋友圈是陈劲松对外输出观点的主要场合之一，他曾在朋友圈呼吁，学习美国经验，成立房地产国家基金；成立预售商品房入伙交楼保险巩固购房者信心等。更早之前，他甚至还建议过将“限售”以外的限制政策松绑，破除“三道红线”以保证债务重组，以及加速发行REITs。

从过去一个多月以来，随着稳经济大盘相关政策陆续实施，房地产行业在销售端、融资端出现回暖迹象，改变总是需要循序渐进的。

万科董事局主席郁亮在6月底也表示，短期市场已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。其中，主要一二线城市5月的成交已出现好转，进入6月环比明显上升。

在郁亮讲话前的十多天，陈劲松点评称，市场要形成筑底，关键看成交量。对于行业出现的“底”他们几乎达成了某种共识，陈劲松说，一些民企已开始在长三角、珠三角等地区拿地，这是土地市场触底的表现，也是整体房地产面向未来触底的表现。“

缓慢恢复怎么理解？”郁亮认为，尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，更重要的是行业不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

陈劲松认为这与自己的立场不谋而合，房地产行业已进入了趋势性增量下台阶的前半段，大方向仍是降档。

实际上，房企的资产负债表或地方的土地财政，很大程度上要看商品房的成交量，因为销售是经营所需现金流的主要来源。在陈劲松的“降档”预测中，房屋市场成交量如果长期维持低位，行业恢复就将是一个缓慢的过程。

当我们的话题又一次拐回到“降档”时，陈劲松换了种轻松语调说，中国在解决房地产问题上有无比的制度优越性。

1997-1998年亚洲金融危机冲击，中国也曾面临严重的存量资产质量问题，最终通过设立信达资产、华融资产、长城资产及东方资产四家AMC，逐渐接收了四大行1.5万亿元不良贷款。

“如果当时不由国家拿AMC来收不良资产，相关三角债没法清理，企业资产负债表也没法改善。”这种处置思路如今依然可以借鉴，他呼吁金融政策端“出大招”解决房地产的不良资产问题。

价值

房地产作为最重要的内需市场，本身也是构成整体经济的关键因素。

陈劲松继续坚持自己的观点：稳经济首先是稳信心，稳信心即稳信用，短期内重点是保现金流，这需要将对房地产的一大批限制政策撤销。

中期重点要解决信用问题，通过政府设立不良资产相关资金，以国家信用保障交楼。他建议，由国家信用出面稳住局面，而非任由小麦、水果换房等现象产生，后者容易导致市场秩序的扭曲和混乱，给银行进一步带来风险。

从长期看，企业存在仍将是以盈利为目的，从而进行生产经营，只是发展逻辑已发生本质性变化。对于房企尤其是民营房企而言，陈劲松认为未来应摒弃债务驱动思维，不再追求规模快速增长。

他呼吁全行业关注“价值”，价值即企业存在的理由，这种理由可以是运营效率、服务能力。“偏轻资产才有价值，我估计未来将是以国企为重资产，民企为轻资产的方向。”

对于土地招拍挂市场的偏执同样需要放下，陈劲松上世纪90年代便前往香港，在中海担任项目经理，对那段时期的香港地产史有着切身经历。中海早期全资拿的项目基本很小，他负责的首个项目是湾仔海华苑第五座，占地不足500平方米，楼高仅12层，这样的“豆腐块”构筑了中海的一部分成功。

但如今香港地产早已转向存量时代，主流房企采取“开发+持有”模式进行精细化开发，其中持有型物业租金收入占20%-40%，部分达到90%。

内地的主要城市也逐渐步入存量时代，从规律的角度，陈劲松曾认为，存量资产盘活应该是最有前途的方向。而世联行曾预测，房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。

他结合当下REITs推行的趋势，认为房企要抓住的机遇是将存量资产变成REITs，这反过来要求企业要抓运营，运营现金流健康，不愁没有银行贷款。

“我觉得要解决好问题，不只是靠政府，自己也要努力改善资产负债表。”

世联行自身何尝不是在改善资产负债表，这主要体现于它的转型探索中。

2021年起大部分城市销售开始萎缩，北方城市首当其冲，世联行选择业务收缩，将这些地区原来15、16家子公司合并重组为5家。陈劲松对此丝毫没有犹豫：“如果还不行就继续再合并。”

其次是注重现金流，世联行现阶段不以单个公司盈利作为考核指标，更加重视现金流，如果现金流无法支撑，就坚决撤出当地市场。

年报显示，2021年世联行经营活动产生的现金流量净额10.51亿元，同比增长38.59%，近三年均保持正向流入；期末，公司货币资金18.66亿元，短期借款、一年内到期的非流动负债及长期借款共计8.1亿元，较2020年大横琴集团入股前（近22亿元）有大幅下降。

陈劲松曾说，进入房地产下半场，世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了。从行业生命周期观察，成熟期竞争激烈，企业应对的关键策略是成本控制和市场营销的有效性，而这些也是世联行所构建且擅长的能力。

话虽如此，但处于一个总体经济都在下滑的环境中，他们终究是市场的一份子。“我们不可能一点不受影响，但正在根据环境和自身情况进行改善，往提升价值的方向努力。”

在大交易业务以外，“大资管”业务被视为世联行转型的增长极，该业务同样受疫情及行业波动影响。大资管业务于去年完成团队设计及组织调整，陈劲松认为下一步是能力的提升。

他说，现在大资管业务要把数字化能力提升一点，多向五大行学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的时代。

以下是观点新媒体对世联行联席董事长陈劲松先生的部分采访实录：

观点新媒体：最近房地产行业悲观情绪比较浓，您对当下的形势预判是怎样的？

陈劲松：中国的房地产是经济压舱石，肯定全世界都在关注。

行业内肯定会有很多人很悲观，根据目前统计，TOP100房企比去年同期销售下滑50%以上。我们知道去年同期也并不太好，今年比去年同期又下滑了50%，六七月份美元债到期的又不少，因此可能会有部分企业面临着不小的困难。

展望今年下半年，会不会好一点呢？会好一点。但能不能补上50%的缺口？目前来看，还不确定，但销售降档是趋势。

怎么理解销售降档？从17、18万亿降档到15万亿？之后是否会继续这个趋势？这需要去观察研究。

观点新媒体：您认为行业规模会降到多少？

陈劲松：我认为降档的市场，可能整个行业要接受，从今年15、16万亿左右继续下降，未来具体多少由多个因素决定。

理由是三四线的房子库存量那么大，以前17、18万亿市场有一半是三四线供应的，要继续保持很有难度。

还有一点，我们在90年代以后新建的房子占总存量70%以上，这些房子不用拆除重建，比日本、美国的折旧率要低很多，不能拿它们的模型套用在中国。

中国房地产市场所谓的黄金10年、20年，现在进入一个正常增长区间，而且城市化率还在高位，到这么高的时候如果经济发展动力缺失，现在的新建房屋就要降一个很大的档。

去年是开始，今年是下台阶，明后年这个台阶下到多少合适呢？这是全行业可以探讨的。

观点新媒体：有什么方式可以解决目前所面临的问题？

陈劲松：日本解决这个问题花了20年时间，我们想用两三年时间解决，这个可能性较小。

那边销售降了，这边负债还要还，带来了上下游行业三角债的问题，包括装饰行业、建材行业等，当这个问题出现，就更降低了老百姓的消费积极性。

另外，现在还有保交楼的问题，房企肯定是保交楼，三角债的处理就会拖长时间。

行业各个方面受影响，包括代理公司也受影响，这个问题短时间内可能难以得到解决。

我们看日本和香港，它们是有一个剧烈的房价下跌过程，然后再逐步爬起来。香港是爬了5年，日本爬了差不多20年。

短期来看，资金出路主要依靠房地产销售希望较小，要靠金融政策、政府政策。我们看到，国家也正在对这方面逐步进行调整。

观点新媒体：万科董事局主席郁亮预判市场已经触底，呈现一个缓慢温和的恢复过程，对于这种说法您是否认同？

陈劲松：第一，土地市场方面，目前看各个城市卖地比去年、甚至比今年6月份之前要好转了。以前土地市场基本上是国企平台自掏腰包，这是不正常的。

现在东莞、深圳、上海包括长三角其他一些地方，还有一些私企已经加入买地了。这是土地市场触底的表现，也是整体房地产面向未来触底的表现，我认为这是对的。

缓慢恢复怎么理解？就是市场成交量低位，土地成交是比以前好了，里面还有相当一部分是国企拿的地，但是市场成交依然同比下跌，6月份有小幅改善。

当房地产成交量一直在低位的时候，我们可能就达不到去年的房地产总销量的水平。

如果房屋市场成交量长期维持低位，这就将是整个行业或者是政策必须要面对的一个问题。

观点新媒体：这一次流动性风险后，您认为房地产企业应该如何恢复信心？

陈劲松：房地产这么大的成交量，涉及产业链这么多，稳经济其实是两个事，第一是稳信心，稳信心的意思就是稳信用。如果信用没有当然没信心，短期就是保现金流，对于房地产的限制，能撤销的就撤销。

城市化率已经差不多了，现在只不过是换房的事。这个需求就是要把旧房子卖了买新房。所以建议二手房不要有限价、评估价、备案价等方面的规定，以便于增加市场的流动性。

中期必须解决信用问题，解决了信用问题就解决了行业信心问题。信心也必须建立在信用上，政府因为有不良资产基金，同时能够保障交楼，可以呼吁国家信用出面。

其实我们国家这么强大，有体制优势，几年就能解决。

1997、1998年亚洲金融危机的时候，正是国家不良资产公司接手了不良资产，三角债的问题得到了清理，企业的资产负债表得到了改善，不良资产公司也从中受益。

观点新媒体：房地产企业未来将会是什么样？要怎么拥抱存量资产盘活的时代？

陈劲松：民企开发商未来在土地市场有没有什么作为？当然有作为。我们长期说的作为不是快速增长，要出大名、上规模，而是指创造价值。

我们应该呼吁全行业关注价值，解决这么多人的居住问题是有价值的，运营效率也是价值的一部分。我估计将来就是以国企重资产，民企偏轻资产的方向。民企偏轻才有价值，重资产的价值不就是负债吗？

另外一点，我们不是只有土地公开拍卖市场，这个行业非常大，比如说旧城改造规模有大有小，做不了大的，不能做一些小的吗？我们看看香港发展商，事实上基本只有旧改这个方向，但他们活得都挺好，顺应市场，基本没有负债，手握大量现金。

目前国内所有开发商都要解决资产负债表的问题，这时候要抓住的机遇，就是存量资产全部变成REITs，把它变现。这就得抓运营，运营现金流好，银行争着给你贷款。

REITs会逐步放开，尤其是一些不能变现的物业都可以做证券化。

观点新媒体：房地产市场基本面急转直下，世联行主要进行了哪些方面的调整？采取了哪些措施尽量化解这些风险？

陈劲松：主要是从去年开始进行调整，进行了几个改变。

第一是调整地域，把北方地区原来差不多15、16家公司并到5家公司，如果还不行就继续并。现在不是以单个公司的盈利来算，而是算现金流，如果现金流不支撑，立马撤。

第二是注重现金流。按理说疫情这么严重，现金流是比较糟的，但是我们从去年开始注重现金流，只要收到钱就快速还债，率先改善资产负债结构。

观点新媒体：世联行之前认为，房地产专业服务时代到来，这会让优势更突显吗？

陈劲松：总体经济降档，覆巢之下没有完卵。当整个市场承压时，我们毕竟是这个市场的一分子，尤其是当规模够大的时候，企业和总体经济的走势就是一致的。

除非是专精特新，但那个不发生在房地产领域。

在这种环境下有没有可能稍稍改善呢？相对而言的改善是我们能追求的，现在也在朝这个方向努力。

我们这个行业本身是轻资产，未来一定是靠数字化转型，在专业能力上下功夫。这些方面链家做得不错，通过重资产投入提高核心能力，尤其是数字化水平，最终提高效率，这是我们应该学习的。

中介行业最终能存活下来的，要么是数字化水平高，要么是小型夫妻店。还有一类是五大行模式，靠专业立身，运营城市存量资产。

我们多向别人学习，然后迎接一个以存量资产运营为主的房地产时代。包括长租、写字楼运营都尝试过，现在就是专注于解决城市低效资产运营的提升问题，这个叫做大资管。

观点地产网 2022-08-15