兔年伊始，万象更新。一切都在恢复式重启，人们对2023年经济都因此寄予了很高的期望。这种期望与以往不同，并不是简单的猛然的增长，而是不像过去三年那样没底线的下跌，市场可以恢复三年前的正常。显然刘鹤副总理在达沃斯论坛上的“房地产仍然是中国经济的支柱产业”这一论断让行业看到了“反思”、“理性”和“希望”。

但我们同时也看到了许多坊间各类人物对这一论断的质疑和反对。比如学者郑永年先生，而这种反对具有普遍的代表性，特摘录如下：

“现在，市面上有两种思路。一种有点‘病急乱投医’，主要表现为回到一种比较传统的思维方式，有些人又在号召搞基建，有些人提倡回归房地产的重要性。

因为像传统基建等方法，我们的发展和增长空间已经不大了。房地产实际上也已经饱和了，我们现在的一些做法只是说能化解一些问题。

想让房地产再成为中国的经济支柱，实际上还是很困难的，尤其是从世界经济史的角度来看，没有一个经济体可以长期依靠房地产而成为发达经济体。”

——《大湾区评论，郑永年对当前形势一些判断》

郑教授的观点与我接触到的很多学者和自媒体人的观点类似，看似“有逻辑、有态度、有学问”，实则大而化之，概念含混，而且误用经济史资料来误导政策，有必要进行讨论。因为，正是这种思路导致了过去三年一系列对行业的打压，导致了从地方政府、开发商到消费者的“资产负债表”的恶化，进而引发市场成交量的极度萎缩。

什么是“经济的支柱”？先说微观经济。

我们都知道，微观经济的主体是“企业”和“消费者”，我这里的“企业”是泛指一切从事生产和经营的法人主体，并不特指“房地产开发企业”。

现代企业的“资产负债表”扩张，意味着扩大再生产；消费者的“资产负债表”扩张意味着扩大消费，反之则导致“需求下跌，经济下滑”。

过去三年为什么出现“反之”的状况？为什么社融下降，内需（消费）下跌，市场成交惨淡？当然是“资产负债表”萎缩导致。

有人说是“疫情”导致，当然也是；但去年12月之后，到春节期间，完全没有三年前的“返乡置业潮”和“开店扩张潮”，不就是“资产负债表”支撑不住扩大生产和消费吗？

那么企业和消费者“资产——负债表”是怎么构成的呢？

根据中国社科院2019年计算，消费者非金融类资产绝大部分是住房资产，占总资产40%。这两年，多数城市二手房价格同比、环比均回落，导致“资产负债表”缩水。

社科院研究认为更深层次的问题在于“住房资产价值的不确定性增大”！

消费者资产负债表情况可以类比于“民企”的情况，在此不赘述。

“宏观经济”比较复杂，往简单了说主体就是“政府和银行”，当然特别重要的是“货币”。（关于货币的M0、M1、M2等问题，篇幅太长，来文再述）。宏观经济的好与坏，主要衡量指标是“经济增长、物价货币稳定、不发生系统性金融风险”。

经济增长，中国号称“三驾马车”：在“外贸”、“消费”不景气的前提下，就靠政府“投资”了。

投资就是扩张“资产负债表”，而政府投资的主体，主要参与方“地方政府”的“城投债”已经开始违约了。支撑地方政府的“支柱”是什么？不是一目了然了吗？银行就是相关风险方，所谓“系统性金融风险”的底线，都是可以计算出来的。房地产不是支柱行业，哪个行业是呢？郑教授居然说，“基础科研、转化数据”，这不能不说是太幼稚了吧！

确如郑先生说，“没有一个经济体依靠房地产而成为发达经济体”，中国也不是！中国房价刚好完美配合了中国“工业化”和“城市化”的大势，而成为中国“核心资产”的，这个核心资产撑住了“世界工厂”和中国制造，并不断升级，这正是发达经济体的普遍的模式。

我之所以说房地产仍然是发达经济体的支柱行业，主要是从以下几个方面看房地产的作用：

1、巨大的存量市场；

2、从广义房地产业占GDP比重看仍是经济支柱；（美国2021年GDP中房地产仍占比11.52%）

3、房地产价格下跌仍然是经济危机主因；

4、房地产相关税收是地方政府主要收入之一；

5、住房价格仍然是城市分化的主要标志；

6、良好的住房仍然是消费者美好生活的主要向往；

7、各种类型住房品类多样化，支撑了城市的发展；

8、房地产仍然是经济中最稳定、最受银行欢迎的抵押资产；

9、虽增量市场不如中国大，但巨大的存量市场的交易服务改造提升依然是巨量市场。

以上所述 9 条，在中国又何尝不是呢?

对房地产重要性的认识，无论在理论上还是在实践中，都应该以实事求是的态度来对待，因为太重要而不能情绪化、简单化粗暴对待，否则就真“支撑”不住了！

附：重磅！郑永年对当前形势的一些判断！——文章来源于大湾区评论 ，作者郑永年