2024年报名入口官网公告-免费完整资料

陈劲松：房价上涨是不是“庞氏骗局”？——与赵建教授商榷发布时间：2023-07-21

上一篇文章《为什么房地产仍然是中国经济的支柱产业》引来朋友们评论最多的是：虽然是经济的支撑柱子，但是“从中国房地产过去十年野马脱缰式的发展看，鼓吹房价上涨何尝不是庞氏骗局？”

关于“房价”上涨的泡沫问题，目前有以下主流方面的认识：

“房价”上涨是“庞氏”骗局，未来必爆无疑。故应主动“刺破泡沫”，回归正常，避免系统性金融风险。

显然，对这个问题的认识，关乎大局，关乎“兴衰”，有必要充分讨论，并作为政策的依据。因为目前虽然政策有所放松，但似乎“心有余悸”，而且承受着广泛的舆论压力。

那么“房价”上涨是“庞氏骗局”吗？

赵建教授的《重启经济的关键并非债务，而是信用》，反赵燕菁教授的“债务”观，并将“债务”信用基础分为三类：

（一）主营业务收入为信用基础的“天使”；

（二）抵押品价格上涨的“脆弱”；

（三）借新还旧的庞氏“魔鬼”。

而且认为，“第（二）类的不断强化的正反馈，最终导致资产价格过度上涨，将会制造大风险，因为第二种信用来源产生的债务天生是不稳定的。

而第三个信用来源先天就是‘庞氏’，结果必然是两种：第一种发生债务危机，资产负债表崩溃，强制出清；第二种，不断地兜底、展期、发行了过多的货币，导致恶性通胀和社会动荡。”

这个问题如此重要，以至于必须在讨论之前明晰几个基本概念——即：“资产” ≠“信用” ≠“债务”。

1、房地产本身是“资产”，资产是能带来未来收入的财产，这种未来收入可以是每年的现金流，也可以是增值收入，两种收入无所谓“好”、“坏”，更不能定义“天使”和“魔鬼”；

2、负债主体才有“信用”可言，债务人的“信用”和“抵押资产的价值”是不能划等号的。资产的价值是可评估、可度量的“实物”，而“信用”是债务人可靠度的人格化，甚至可以与“有否抵押物”无关；

3、所谓“主营业务收入”，对房地产而言类似“租金”，被赵教授称为“天使”。但非常遗憾，相当多的资产是没有市场转让价值的，比如“只租不售”的保障房；

4、“债务”与“资产”的关系，当然不是稳定的，简单来说，其中之差就是“信用”，即“资产－负债≈信用”；

5、“庞氏骗局”，指用蒙蔽信息的方式让后来投资给先前投资退出买单，而在债权人明知的情况下的反复投资，不能说是“庞氏“，只能说是坚贞的“爱情”，与“债务人”的庞氏无大相关。

赵教授说，“因为房地产价格上涨导致了抵押物不断兜底、展期，而发行了过多货币导致了恶性通胀与社会动荡。”这观点，与其说是“理论推导”，不如说是罔顾事实的信口胡诌！

过去十年的货币超发与房地产价格的关系确实需要仔细地梳理，赵教授可以查一下数据，货币增长的第一因素绝不是房地产价格上涨，而是“外贸入超”原因和中国经济总体规模的翻番。

房地产与货币的关系，在于作为商业银行最大的抵押物，为经济中流通的货币（M2），创造了基础。作为世界最大市值的中国房地产，总盘子接近于M2，这么大的货币“创造”能力，真带来“恶性通胀”了吗？

基于房地产的M2货币创造，不是“飞机撒币”，只是带来了经济繁荣，当然有时会带来“投资过热”而已。而这种“过热”，当时觉得有“大问题”，必须“主动捅破泡沫”。这三年主动捅破泡沫，又带来了什么？倒是没有一丁点儿的“恶性通胀”，严重的通缩不是这种“自残行为”吗？不是这种荒谬理论的实践结果吗？

赵教授说“价格上涨是脆弱的，不稳定的，将会制造大风险”，这种担心是非常令人不安的。但是，是市场让人放心，还是“专家教授”的建议本身更让人放心呢？

由于担心市场“过热”，世界各国都出台一些限制房地产市场自由买卖的措施，其规律是：一个地区凡是“保障房”总量占比越大的，对商品房市场的限制措施就越少，同时，其商品房市场波动对经济的影响也就越小。

对于中国而言，由于保障房欠账太多，商品房价格变化既牵动低收入人群的紧张，也牵动了高收入投资人群的不安。但过去二十年，在所有可投资资产市场中，没有比房地产更稳定、更“不脆弱”的了，与赵教授说的正好相反。这不正说明了作为全社会财富的贮存标志的基础特征吗？

1、容量巨大；

2、价格相对稳定；

3、交易量的变化，不影响财富的衡量。

是不是所有房价都应该上涨不跌？当然不是！市场哪里有这样的道理。

市场的道理在于“应涨尽涨，应跌尽跌”；上涨不应限制，下跌不应阻拦。在市场价格发出明确信号的时候，比如赵教授所说的那些“城投债”已经“爆煲”的城市，就不应该再“卖地”，而是“收地”，不是提什么“寻找新的利润增长主体”，这样“远水不能救近火”的建议，虽然是对的，但只能是眼看着城市破产的危险，又能有什么用呢？

当然，在市场低迷、消费萎缩、经济下滑时，整体的无风险利率中枢的下降，对整体房地产的价格给予支撑，使生产和需求端“资产负债表”得以修复，不正是不发生系统性全面风险的前提吗？